투자할 만한 상가를 찾아 여러 상권을 돌아다니다 보면, 건물외벽에 임대권장업종을 적어놓은 현수막을 종종 마주치게 된다. 그럼 내용을 잠깐 들여다 볼까? 1층에는 편의점/의류판매점/음식점, 2층과 3층에는 병원/의원/한의원이 대부분이다. 조금 규모가 큰 경우는 어떨까? 일부 층에 극장이나 헬스클럽이 입점 예정이라고 요란 뻑적지근하게 홍보하고, 특별 임대 또는 분양이라는 다소 유혹적인 문구가 쓰여져 있다.

아마 우리나라 전체에서 위치를 막론하고 가장 널리 쓰이는 임대권장업종 현수막일 것이다. 대부분의 상가분양광고의 임대권장업종 역시 별로 다르지 않다. 상권과 입지가 분명히 다른데도 불구하고 임대권장업종은 동일하다! 재미있는 현상 아닌가? 게다가 너무나 안타까운 현실은, 일반 상가투자자들이 상가에 투자할 때 이를 비판 없이 받아들인다는 것이다.

얼마 전 한 고객이 상가건물을 매입하기에 앞서 임차인 분석을 부탁하신 적이 있었다. 임차인 분석을 통해 얻은 결론 중 하나는, 앞으로 1년간은 지금의 수익성이 지속될 것이라 예상되지만 그 이후는 악화되리라는 것이었다. 이런 결론에 도달한 근거를 살펴보자. 먼저 1층에 있는 음식점과 2층에 있는 학원의 경우 비싼 임대료로 인해 1년 후 재계약을 할 생각이 없었고, 상권 내 입지상 음식점이나 학원으로의 재 임대는 임대가격을 대폭 낮추지 않는 한 어려운 상황으로 판단되었다.

이뿐만이 아니었다. 1층 안쪽에 입점한 구둣가게의 경우 도저히 영업을 할 만한 자리가 아님에도 불구하고, 경험이 전혀 없는 창업자가 의욕만 앞세워 창업하여 영업손실을 보고 있는 중이었다.

임대현황표와 계약서만 검토하고는 향후 수익률이 어떻게 변할 지 알 수 없다. 바로 이것이 부동산 컨설팅업체들이 상가를 매각하는 사람들에게 매각직전에는 임대료를 무리를 해서라도 올려서 재계약을 하라고 자문하는 이유이기도 하다.(때로는 임차인에게 향후 5년간 더 이상 인상 안 하겠다고 구두로 약속을 하는 경우도 있다) 투자한 후에 재임대가 여의치 않아 임대업종이 피치 못할 사정으로 바뀌고 나면, 그에 수반하여 수익률도 바뀌고 리스크도 변할 수 밖에 없다. 상황이 이럴진대 현수막에 적힌 임대업종을 그대로 받아들인다? 그것은 상가투자에 있어서 수익률 분석을 포기하는 것과 같다.

상가점포의 업종이 안정되어 있는 경우는 여기서 논의하고자 하는 바가 아니다. 청담동의 로데오 거리, 대학가에 있는 먹자골목 등을 보면 임차인이 바뀌더라도 업종은 계속 유지된다. 수요와 공급이 안정적이기에, 그 점포크기와 위치가 그 업종에 적합하기에 같은 업종의 임차인이 계속해서 창업하고, 임대인이 그 상가의 업종에 걱정할 여지가 별로 없기 때문이다. 상가투자수익률 또한 변동성이 적고 상대적으로 안정적이다.

그러나, 상가시장의 다른 한쪽에는 임대업종에 대한 검토 없이 투자한 후, 점포의 임대방향 즉 임대업종 및 그 적정규모에 있어서 고민하고 있는 투자자가 의외로 많은 것이 가슴 아픈 현실이다. 그럼 이제 규모가 크건 작건 상가 투자 시 임대업종을 분석하는 데 있어서 반드시 고려할 점을 몇 가지 짚어보자.

첫째, 창업자의 시각에서 바라볼 때, 어떤 업종들이 그 점포위치에서 수익을 낼 수 있을까를 고민해야 한다. 근처에 유동인구는 어느 동선을 따라 움직이는지, 해당점포의 경우 어느 동선에서 가시성이나 접근용이성이 확보되는지, 그 유동인구의 주요 니즈가 무엇인지, 그 니즈의 충족을 위한 경쟁이 어느 정도인지를 파악한 후 ‘어떠한 고객을 타겟으로 하는 업종들이 들어오면 수익을 내기 쉬운지’를 먼저 고민해야 한다. 예를 들어 근처 먹자골목동선에서 가시성은 확보되지만 동선자체가 해당점포 앞까지 연결되지 않는다면 일반적인 형태의 밥집 등은 살아남기 힘들기 때문이다.

둘째, 상가점포 투자자의 실전 임대경험이 얼마나 풍부한가를 고민해야 한다. 이는 곧 투자자가 감당할 수 있는 리스크의 크기와 직결되기 때문에 매우 중요하다. 수익성이 아무리 좋다 하더라도 그 수익성이 지속되도록 임대차를 관리할 능력과 경험이 부족하다면 단기적으로는 고수익이 나지만 장기적으로 애물단지가 될 가능성이 높기 때문이다. 경험이 많은 임대인이 유흥관련업종을 피하는 이유가 바로 그것이다.

셋째, 상가점포 투자자가 공실을 얼마나 부담할 수 있는지 고민해야 한다. 점포를 임대하는 과정에서 공실은 생길 수 밖에 없다. 더군다나 특정업종을 선호하는 경우 공실은 필연적으로 생길 수 밖에 없다. 이러한 공실은 투자자가 감당할 수 있는 범위 내여야 하는 것이 당연하며 그 보수적인 공실예측 또한 상가임대수익률 계산 시 반영되어야만 하는 것이다.

상가점포에 투자하고자 하는 이들이여, 다시 한번 고민해 보시라. 지금 임차인이 수익을 많이 올리고 임대료도 높게 내고 있는 것이 과연 지속 가능한 것인지를. 지금 임차인이 개인적인 역량과 노하우가 워낙 뛰어나서 수익을 올리는 것은 아닌가를 말이다. 만약 향후에도 지속적인 수익성이 확보되지 않다고 판단되면, 신중히 향후 임대수익성에 대해 고민을 해야 하는 것이 투자자로서의 바른 자세가 아닐까?